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鹤山部分银行出台“限外”房贷政策

2018-08-10 08:21 来源:江门日报 周春锋

    由于特殊的区位,再加上“限贷”而不“限购”的政策,使得鹤山成为外地置业客眼中的香饽饽,但近期有个别广佛客向本报记者“吐槽”:鹤山部分银行开始“限外”——对无法提供半年以上江门社保的外地客不予贷款。

    记者采访发现,确实存在这一现象,并且未来不排除会有更多银行跟进,如此一来,可减少外地客的投资、投机行为,有助于保障当地居民的置业需求。

鹤山楼市若信贷政策持续收紧,有助于本土居民置业。

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    走访:银行出台房贷政策,限制外地客置业

    “我在鹤山无住房,想购买一套一手房,请问房贷政策是怎样的?”8月6日,记者以广佛客的身份,就此问题电话咨询了鹤山各大银行,得到的回复不尽相同——

    招商银行鹤山支行信贷经理谭先生表示,大概从两个月前,该行出台新政:外地客中,购买了半年以上江门社保的,可以办理贷款,首付比例最低三成;没有购买半年以上江门社保的,不能办理贷款。

    “您是自住,还是投资?如果是投资,我们是不做贷款的。”中国银行鹤山华苑支行李经理表示。

    建设银行鹤山前进支行工作人员、工商银行鹤山支行信贷经理冯小姐则表示,今年以来,他们已将外地客购买首套房的首付比例提升至四成起,而此前为三成起;农业银行鹤山支行苏经理表示,他们视客户资质不同,要求首付比例三成起。(文中所涉房贷政策以各家银行网点的最终解释为准。)

    梳理银行业受访人士的声音不难发现,鹤山自今年以来,针对外地客,购买首套一手房的首付比例普遍由此前的最低三成提升至最低四成,其中个别银行要求客户提供半年以上的江门社保,否则不予办理。

    记者还于8月4日走访了鹤山九个楼盘,其中大部分置业顾问表示,目前针对外地客,银行可以提供贷款,但资质审查越来越严格,且首付比例最低四成;另有一大型房企的销售经理表示,有的银行确实表示,如果你不能提供在鹤山工作或生活的证明,将难以获得贷款。

    “各家银行的政策有所不同,但总体是趋紧的。”美智地产总经理汤建军表示。

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    探因:外地客涌入,大幅推升当地房价

    鹤山银行持续收紧房贷政策,与当地楼市相对特殊的情况有关。

    领先丰地产执行董事李华宇熟悉鹤山楼市,他留意到,鹤山楼市曾经呈现自给自足型的状态,价格保持在5000元左右/平方米小幅波动,土地成交计算容积率面积40万平方米以内,楼面地价在1000元/平方米以内。从2017年下半年开始,则逐渐成了一个外来房企、外来购房者阶段性抢滩的市场,楼价快速上涨至8000元左右/平方米,土地成交量价均翻番,使得过去温和的市场变得躁动起来。具体来说,可分为四个阶段:第一阶段(2015年11月之前),月均成交约400套,均价约4800元/平方米,其特征是:市场较为平和,市场容量较小,部分楼盘甚至出现滞销的情况;第二阶段(2015年11月——2017年),月均成交约660套,均价约5000元/平方米,其特征是:保利中央公园高调进入鹤山市场,碧桂园也从鹤山郊区进入到市区,品牌项目的冲击下,呈量升价稳态势;第三阶段(2017年),月均成交约1100套,均价约7000元/平方米,其特征是:部分项目相继发动二手渠道,市场受到来自广佛区域的投资客的推动,量价高速提升,库存被快速消化,市场供不应求;第四阶段(2018年上半年),月均成交约660套,均价突破8000元/平方米,沙坪街道大部分带装修项目突破“9字头”,其特征是:供应大增,但市场库存不足,成交依然受到制约,然而供求开始走向平衡,价格趋稳。

    如他所说,梳理鹤山楼市,有一点无法回避,那就是外地客占比较大。

    “在我们项目中,本地客大概占了五成,外地客大概占了五成,其中中山人最多,其次是广佛客。”一大型房企营销经理表示。

    “鹤山的客户群体由本地客为主逐步转变成外地客为主。”美智地产总经理汤建军说,根据他们的数据统计,目前外地户籍购房人群占比达到七成以上。

    李华宇表示,一个城市的本地客和外地客有着本质的不同,本地需求虽然会随着市场的波动而变化,但始终会维持在一个大概的区间上下波动,这是一个城市的基本面所决定的。而外地客是一个流动性很强的群体,他们的购房决定会随着楼市的各种因素而改变。2017年之前,鹤山是一个以本地客为主,少量顺德客户的市场,但自2017年市场发生变化后,外地客逐渐成为影响市场的一支重要力量。2017年下半年鹤山楼市最辉煌的时候,整个沙坪街道可以达到七成以上的外地客。之所以如此,主要有四个原因:广佛限购导致的购房需求向西转移;鹤山相对周边区域而言,价格较低;品牌房企进入,带来庞大的业主、“粉丝”资源,同时品牌房企的进入快速带热了鹤山的房地产氛围;鹤山是粤港澳大湾区的城市之一,是江门连接广佛肇经济圈的北大门,也是将江门连接粤西的重要枢纽,随着未来广佛江珠城轨的规划落实,区位价值日益优越。

    需要指出的是,外地客中,包括本身在鹤山工作、生活的群体,也包括在广佛等地买不起房,或者是为了小孩子读书和安置老人,而来鹤山的刚性需求置业者,但除此之外,仍有一定比例的外地投资客。

    显而易见的是,外地客的阶段性涌入,推升了鹤山房价。

    记者于8月4日走访时获悉了多个楼盘的售价——绿地公园城带装修均价约10000元/平方米,保利中央公园带装修均价为9500元/平方米,越秀星汇名庭毛坯均价约9500元/平方米……

    记者梳理鹤山在2016—2018年上半年的数据发现,一手住宅成交均价分别为4660元/平方米、6650元/平方米、8114元/平方米,由此不难看出,鹤山市场近三年上半年平均递涨约2000元/平方米,涨幅位居五邑各市(区)前列。

    “这几年上涨得确实有些厉害,让很多本地人都有些吃不消。”在工商银行工作的冯小姐吐槽。

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    趋势:提高外地客置业门槛,保障当地人置业需求

    去年4月27日,鹤山市发布了限贷政策,提高了置业者的首付门槛,但并未限制外地投资客的购买资格,被业内人士视为一般性调控措施。

    如今,鹤山部分银行的信贷政策开始“限外”,之后,不排除会有更多银行跟进,整体信贷政策进一步趋紧。重要原因之一在于,“房住不炒”“坚决遏制房价上涨”“防范金融风险”等中央对楼市基本定调需要落到实处,需要因城施策。

    “如果主流银行都出台‘限外’政策,无疑大大提高了置业或投资门槛,预计对于鹤山市场成交量会有较大冲击。”美智总经理汤建军表示。

    江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为,部分银行婉拒外地客贷款需求,有助于满足当地刚需人群购房需求,减少投资投机成分,促进当地楼市健康发展。

    “由于外围市场受到政策影响波动较大,鹤山楼盘不能单纯依靠外围市场拉动。”广东中原地产营销总监莫志华同时认为,房款政策收紧会影响开发商的资金快速回笼,但对楼价影响有限,毕竟现在的地价成本较高。

    “银行‘限外’当然是好事啊,可以更好地保障我们这些当地人的住房需求,再说了,有的小区,很大一部分的房子是外地投资客买的,以后进到里面,看起来像个空城,想起来真不是滋味。”鹤山居民黄女士吐槽。

编辑: 梁文悦

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