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江门住宅“天际线”或刷新至143.4米!

2018-06-22 14:13 来源:江门日报 周春锋

    江门的住宅“天际线”有望刷新至143.4米——6月12日,江门市城乡规划局网上公布《蓬江区滨江新区体育中心东侧、华盛路南侧的保利中心项目》修建性详细规划方案公示,其主要亮点在于:除规划建设1座190米的商业塔楼之外,还包括规划建设2幢47层、143.4米高,以及1幢46层、140.4米高的超高层住宅。

    业内人士指出,江门的超高层住宅虽然有望增多,但总量有限,一方面在于成本相对较高,另一方面在于市民对此还需要一个认知和接受的过程。

    现状:

    江门住宅“天际线”逐渐“拔高”

    有专家指出,看一个城市,首先是看它的“天际线”(往往指最高建筑)。

    具体到江门,伴随着城市发展,“天际线”不断被刷新,这既体现在商业地产上,也体现在商住一体的建筑上——上世纪90年代,29层高的五邑城傲视群雄;此后,110米高的中远大厦、138米高的东华大厦迎头赶上;未来,江门的住宅“天际线”有望刷新至143.4米(滨江新区保利中心项目)。

    一般来说,层数达到40层以上(或高度100米以上)的住宅被称为超高层住宅。对此,广东中原地产营销总监莫志华表示,在土地资源越发珍贵、建筑密度不大,但城市人口增多的情况下,为提高城市土地使用率,在符合规划要求,以及房屋建筑水平不断提高的情况下,朝超高层建筑方向发展是必然趋势。

    “总体而言,超高层住宅数量有限,大多出现在一线城市或特大城市的CBD或中心地段,主要目的是为了节约用地,同时彰显城市形象等,相对而言,三线城市数量较少。”广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳指出。

    记者留意到,尽管江门的超高层住宅在逐渐增多,但相比广深等城市,显然不在一个量级上。即便和临近的中山、珠海相比,无论是数量上还是高度上,都逊色不少。

    放眼未来,江门的住宅会被逐渐“拔高”,原因在于:一方面,江门经济不断发展,城市人口密度增加;另一方面,去年至今,至少有10幅用地允许限高150米,相对于此前普遍限高100米而言,已“拔高”50米,如果按照住宅普遍为3米的层高计算,这10幅用地可以建成40层以上的超高楼。

    记者梳理发现,这些用地主要集中在滨江新区,包括去年12月摘牌的两幅用地、今年4月2日摘牌的两幅用地,以及今年5月23日摘牌的两幅用地。另外,在鹤山也比较集中,包括去年11月2日、11月30日,以及今年3月20日摘牌的用地。

    虽然江门有多幅地限高已“拔高”到150米,但是这些地块公示的规划方案显示,建筑高度依然在100米以下。以用地规划限高150米的骏景湾领峰住宅小区为例,该项目拟建8幢29—32层高住宅和局部临街商业,低于用地规划限高的高度。还有,2016年7月7日,保利中宇花园南侧的两明星地块高价被碧桂园集团拿下,用地规划限高150米,但实际建成的最高楼层为33层,同样是低于用地规划限高的高度。

    探因:

    开发商不敢贸然建设

    目前,多幅地块的用地规划允许建设限高150米的住宅,但为何除了保利之外,绝大多数房企不建超高层住宅?

    多位业内人士重点分析了两方面,有成本的原因,也有市场的原因,但归根结底,在于市场接受度。

    珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮留意到,在珠海,超高层住宅的售价往往高于同一个小区的其他高层住宅,或周边住宅项目,主要是因为:一方面结构、消防、人防、防震等等级升高导致的成本问题。同时,它往往位于同一个小区中较好方位或某个区域中的黄金地段。另外,超高层住宅由于成本及定位的需要,其物业管理费也往往采取比其他楼栋或其他住宅小区较高的做法,以示区别。

    美智地产总经理汤建军指出,一般来说,打造超高层住宅的项目要么坐拥核心区位地段,要么拥有较为优质的景观资源,或者两者兼得,因而从项目的资源或地段属性而言,会较周边建筑的价格稍高。

    6月18日,记者走访了位于中山古镇的利和幸福华庭,该项目号称是“珠江西岸珍罕的168米天际人居高度”,共有45层,据置业顾问介绍,项目即将再次推新,售价未知,但该项目一年前开售时,均价为12000元/平方米左右,与周边同时期的高层住宅项目价格相当,物业管理费为2.8元/平方米,仅比周边同时期的高层住宅项目的价格略高一些。

    “理论上,超高层建筑的定价会高出一些,但这一价格能否实现,不仅取决于成本因素,但更重要的是取决于市场的需求。”陈琳指出。

    受访对象还指出,除了价格因素,普遍而言,江门的购房者对超高层住宅还需要一个认知和接受的过程,这既体现在心理上,觉得太高“不接地气”,同时也是对使用过程中的担心。

    莫志华在列举了超高层住宅的多项优点,比如视野好、空气好、噪音小、采光通风好之外,同时也列举了一些弊端:一是超高层建筑如果电梯出现故障,会给住户带来较大麻烦,遇到上下班的人流高峰,将造成楼层拥挤;二是电梯速度太快,可能引起身体不适,如果家有老人、小孩的应注意;三是消防安全问题,消防云梯车目前最高可达到30层左右,高于这一高度的住户在面对火灾时,虽然可以通过避难层避难,但难以借助外部消防云梯得到疏救。

    “主要是担心消防问题,还有电梯问题”“技术应该不成问题吧,主要是心理上,还是觉得有些不踏实……”在中山利和幸福华庭,一对夫妇虽有意购买超高层住宅,仍有担心。

    “珠海的超高层住宅的建设,往往是被动的,主要是地块的容积率相对高且规划上不容易满足。一般主动建设超高层的住宅项目,往往具有得天独厚的地理位置、环境视野、城市‘地王’等,或者地价高企、容积率超高。”李炳亮表示。

    既然建设超高层住宅蕴含风险,保利为何会饮“头啖汤”?

    汤建军认为,超高层建筑往往拥有极佳的视野和景观,再加上核心地段的优势,极易成为“区域名片”,真正成为区域的标杆,该形象价值一旦树立,则较易成为高端置业者的“收藏”首选。

    “保利选择突破传统层高,是对其自身建筑实力的自信,有助树立其品牌形象,也是对超高层试探市场反应的一次有益尝试。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为。

    莫志华则表示,190米的商业和143.4米的住宅是可视为江门新的标志性建筑,有利于向广佛及江门全市的投资客推广。

    声音:

    超高住宅不宜过多

    超高层建筑可以展现城市高度,展示城市形象,所以放眼全国乃至全球,超高层建筑的竞争从来没有停止过,但同时也面临一些实际问题,比如,使用成本较高等,为此,争议不断。

    部分受访的市民表示,超高层建筑并非越多越好,但对于江门这样一座经济尚可、急需提升知名度的城市而言,城市“天际线”太低也确实说不过去,毕竟它是经济影响力和综合竞争力的侧面写照。

    “超高层住宅未必非常宜居,但不排除部分消费者喜欢空间开阔、一览无余的居住体验,所以主要是看消费者自身选择,相对来说,当地相关部门更应该从城市整体设计与城市总体规划的角度出发对超高层建筑的开发加以控制。”陈琳进而讲到,在有的城市,为了让楼盘资源最大化,开发商在一线江景等地建超高层住宅,不仅对后面的建筑物或住户形成影响,还在一定程度上破坏了城市整体景观,应引以为戒。

    另有专家表示,超高层住宅从长远来看,会带来节能环保、配套和城市发展,以及建筑之间不协调的问题,应慎建带有炫耀性的超高层住宅。

编辑: 梁文悦

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