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旧楼增设电梯,江门市民还需迈过几道坎?

2017-11-02 17:56 来源:江门日报 郭永乐 实习生 邓珮芸

    2017年6月,市住建局等5个部门联合制定并印发执行《江门市既有住宅增设电梯指导意见》,为广大迫切需要为增设加装电梯的业主带来曙光,但《意见》要落到实处,还有许多细节问题要面对和解决。

    日前,记者对物管从业者和正在申办旧楼增设电梯的市民进行采访,他们表示,《意见》出台是一个进步,但《意见》还是比较笼统,建议有关部门可以简化手续,并对此作出明确指引,列出一张流程清单,将实施过程中每一步要带什么资料、去哪个部门办理,做一张流程图,并确定批复期限。

    另外,《意见》没有解决审核机构问题,建议成立专门机构审核、审批,帮助有需求的住户解决入门问题。

    千呼万唤始出来

    《意见》的出台,可谓千呼万唤始出来。

    早在2010年的省两会上,就有政协委员提交了《关于试点推进城市老楼加装电梯的惠民工程的建议》的提案,省住建部门也作出了反应,制订了相关的工作时间表,希望在2015年在全省实现全部旧楼增设电梯的美好构想,但因种种原因,这一计划并没有实现。

    2015年11月,江门市政协专门组织了机关有关委室的同志、部分政协委员和政府有关部门领导,前往韶关、佛山等地学习旧楼增设电梯的经验做法。2016年,江门市政协经济和人口资源环境委员会提交《关于推动江门市主城区旧楼加装电梯的建议》,建议政府成立专门领导机构,加强统筹协调;出台指导意见,实行财政奖补政策;简化手续,减免费用,多渠道筹集资金;并充分发挥街(镇)和社区的作用,建立相应的协调机制。2017年,市政协委员张润沛也提交了《关于采取切实措施,推动既有住宅加装电梯的建议》。

    2017年6月底,江门市住建局等5部门联合制定并印发执行《江门市既有住宅增设电梯指导意见》。《意见》共分为8个部分和1个附则,分别为适用范围、实施原则、实施条件、资金筹集、实施主体、组织实施、使用管理及维护、职责分工和附则。其中,实施条件、实施主体、组织实施、使用管理及维护和附则为本《意见》的重点。出台《意见》主要是从方便群众办事的角度出发,明确增设电梯的相关流程和所需资料,同时,亦进一步明晰增设电梯遇到的一些常见问题,并从程序上解决由谁申请、如何申请、如何审批以及后续管理4个方面的问题。

    增设电梯 需要“傻人”

    根据江门市规划局提供的资料,江门近年来已获规划审批同意增设电梯的住宅有:西园里上一号13幢、14幢,萃锦园17幢,潮江路雅景花园12号之一,海傍街学校路28号之二等。

    要了解江门旧楼增设电梯的情况,不能不提位于蓬江区潮江路的雅景花园,它是江门首个增设电梯的住宅小区。

    近日,记者来到雅景花园,进入12号之一的入口大门,里面装有一部电梯,看上去和普通电梯楼的电梯区别不大,不过电梯里面空间较小,装有刷卡器,业主需要刷卡才能使用。

    “电梯安装成功,是全体业主和物管人员共同努力的结果,其中,物管人员做了大量的沟通工作,要争取全体业主同意。”一位参与了电梯报建到建成的物管人员讲到了事情的来龙去脉:2012年,有居民觉得没有电梯上楼不便,倡议增设电梯,后经大家十多次商议,最终达成共识;2013年9月正式动工,建设费用由4层以上住户按递增的方式分摊,此项工程的总费用在60多万元,每个住户承担了数万元不等的费用。

    雅景花园12栋的一位业主认为,能顺利成为江门首个旧楼增设电梯的小区,物管公司功不可没。据记者了解,在雅景花园的电梯安装过程中,管理小区的丰盛物管公司一直作为电梯报建、规划等各项手续的主体单位。

    “业主决定了要做(增设电梯),但谁去做又是一个难题。”丰盛物管公司总经理黄耀宝表示,小区业委会属于一个民间组织,没有法人资格,无法作为办理各项手续的主体。业主们必须找到一个法人去帮助他们完成这些手续,这时物管公司站了出来。“小区增设电梯,我们物管公司并不能因此获取什么利益,但从电梯施工开始,出现什么事故责任都要算在我们头上,无形中我们的风险就大了许多。做这件事,首先要够‘傻’,有些小区增设电梯办不成,就是因为没有人愿意去做这个‘傻人’。”黄耀宝说,“我愿意这样做,是因为我也很支持旧楼增设电梯,希望能探索出一条成功的道路来。”

    现状

    资金和运营是难题

    江门上世纪80年代末90年代初建造的住宅楼宇多为7至9层,大多数没有电梯,随着经济的发展和人民生活水平的不断提高,加上城市人口老龄化的到来,这些旧楼的住户对增设电梯的愿望和要求越来越迫切。遗憾的是,一直以来,江门都没有相关的指引办法,市民想要办理可谓“摸着石头过河”。

    江门市政协经济和人口资源环境委员会曾统计,江门主城区(包括蓬江、江海全部区域和新会区会城街道范围)现有7层及以上没有电梯设施的楼宇共5184幢,其中有条件安装电梯的楼宇1513幢,可增设电梯2933座,涉及住户48241户,大约16.88万居民(按户均3.5人估算)。这些住户大多为中老年人,不少属中低收入阶层。推动旧楼安装电梯,将有效解决惠及10多万群众的居住和出行不便,是政府未雨绸缪,应对人口老龄化问题的重大民生工程。

    江门市住建局根据网上调研分析得出结论:旧楼增设电梯的其中一大难点就是住户之间往往难以就建设资金和日后的运营费用分摊方案达成共识,资金的管理以及不可预见因素导致的超预算也较难处理。

    据了解,一台电梯建设造价在30万元到50万元左右,以一栋10层楼高一梯两户共20户居民计算,即使每户同意分摊加建费用也要过万元。除去低矮楼层住户不愿意出资加建的因素,高楼层住户平均要出数万元的价格去增设一台电梯。

    步梯旧楼最有价值的是低层住宅,最差的是顶楼。增设电梯后,高楼层会因视野好、采光好反而成为同一幢楼里市价最高的户型,这时原先最受欢迎的低楼层反而成为最差户型。所以低层业主往往对增设电梯持保留意见。在这样的利益关系下,协调好高低层之间的住户费用分摊是落实旧楼电梯增设的核心问题。

    声音

    很多老年人渴望增设电梯

    市老年学学会多年来一直关注旧楼增设电梯一事。该学会理事周淑懿表示,江门市区老年人居住总体呈现“三多三少”的发展趋势:住老城区的多,住新城区的少;住步梯旧楼房的多,住电梯新楼房的少;空巢、独居的多,与子女合住的少。老年人随着年龄的增长,体力衰退、行动不便,但很多还需“自力更生”,所以居住在步梯旧楼尤其是高层步梯旧楼的很多老年人渴望增设电梯。

    旧楼增设电梯“有得赚”

    裕隆基地产二手部总经理吴名鸠为记者算了一笔经济账:步梯楼因楼龄、地段、环境、管理等因素价格不一,即便是同一个小区,步梯楼和电梯楼的价差也较大。步梯楼如果增设电梯后,升值幅度大约在10%以上,如果是品质较好的步梯楼,升值空间无疑更大,比如雅景花园,步梯楼的均价约为7500多元/平方米,增设电梯后,均价约为9000元/平方米。步梯楼增设电梯后,普遍能收回装电梯的成本,甚至是“有得赚”。

    建议

    作出明确指引、成立专门机构

    在采访中不少物管从业者和正在申办旧楼增设电梯的市民均表示,《意见》出台是一个进步,但《意见》还是比较笼统。他们希望手续可以再简化一些,并作出明确指引。

    丰盛物业管理公司总经理黄耀宝表示,《意见》明确列出了申报审批的相关流程和手续,但这份文件还是比较笼统,建议有关部门可以简化手续,并对此作出明确指引,列出一张流程清单,将实施过程中每一步要带什么资料、去哪个部门办理,做一流程图示化,并确定批复期限。这样民众可以清晰知道自己需要办理的手续,提早确定能否找到相应材料。

    正申办增设电梯的市民李文则认为,《意见》出台是一个进步,现在政府比较支持旧楼增设电梯,各部门也比较配合,流程走下来还算比较顺利。但《意见》还是没有解决审核机构问题,建议成立专门机构审核、审批,帮助有需求的住户解决入门问题。

    市住建局则表示,既有住宅增设电梯应遵循“业主自愿、充分协商、稳妥推进、成熟一梯增设一梯”的原则,重点推进客观条件好,业主共识度高的住宅,对于暂不具备增设条件的,特别是个别业主反对强烈的,不宜操之过急。

    ◆增设电梯三大关键词

    《意见》规定既有住宅增设电梯需三分之二以上业主同意并由业主按照一定的分摊比例共同出资,亦可提取住房公积金、住宅专项维修资金用于支付电梯费用。这在一定程度上降低了增设电梯的难度,但要落到实处,还有几处细节需注意。

    ●关键词 1

    “双2/3”同意

    《意见》明确指出,增设电梯应当经该梯号(幢)房屋专有部分占该梯号(幢)建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“增设电梯拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。”

    有物管公司业内人士表示,这一改变是《意见》的核心亮点之一,有望使徘徊不前的旧楼增设电梯事项“破冰”,但从长远角度看,增设电梯还是应该尽量争取全体业主达成共识,避免给将来发生纠纷留下隐患。

    ●关键词 2

    费用筹措与分摊

    市政协经济和人口资源环境委员会曾建议江门,出台指导意见,实行财政奖补政策。市有关部门回复:既有住宅属于私人物业,用公共财政资金进行补贴,可能引起已购买装有电梯楼房的业主或其他需要更换旧电梯居民的反对,在目前推进实施基本公共服务均等化的情况下,实行财政奖补政策在公平性方面会有所争议。

    《意见》指出,资金来源根据所在楼层等因素,由业主按照分摊比例共同承担,分摊比例由共同出资业主协商确定。同时,《意见》明确规定,既有住宅增设电梯,可以提取住房公积金和住宅专项维修资金,这让增设电梯的资金多了一个筹集来源。

    ●关键词 3

    组织与管理

    缺少组织协调单位是推动旧楼增设电梯的一个“拦路虎”。住建局方面表示,按照《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第五条规定:同意增设电梯的所有业主为增设电梯的实施主体。这里所谓的“同意增设电梯的所有业主”并非一个固定的并且今后一段时间内稳定存续的法人机构。由于建设单位的组织形式极度松散,难以承担作为工程项目建设单位所应承担的责任,亦难以承担《中华人民共和国特种设备安全法》和《电梯使用管理与维护保养规则》规定的使用单位责任。

    因此《意见》明确,同意增设电梯的所有业主可以经公证书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。

    网络调查

    市民普遍关心安全、管理问题

    日前,江门日报官方微信发布了关于旧楼增设电梯的问卷调查,有289名市民参与了调查。调查结果显示,绝大多数的人都支持旧楼增设电梯,其中有过半数的市民表示对此有迫切的需求。在意见协调方面,过半数的市民表示支持《意见》规定的达到2/3的住户同意就可以安装,一部分市民表示可以接受由第三方调解并作出决定,仍有一小部分的市民坚持必须全部住户同意才可安装。在费用分摊方面,大多数人倾向于选择按楼层由低到高递增的方式,有四分之一的人表示可以接受平摊费用,但需要对低层住户进行补偿。除此之外,电梯的安全问题和管理问题也是市民们普遍关心的主要问题。

    由此可见,《意见》的出台确实起到了一定的指导作用,所作的规定符合大多数市民的意愿和需求。在市民关心的安全问题和管理问题上,希望有关部门可以做出进一步的解答和宣传,提供相关的指导意见。

编辑: 梁文悦
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