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7月楼市:一手住宅成交5701套,环比下跌9%

2017-08-18 16:05 来源:江门日报 周春锋

  7月,江门一手住宅量、价环比均下跌,但市场热度仍在。

  8月10日,市住建局发布的7月楼市数据显示,江门一手住宅成交5701套,环比下跌9%,同比上涨17.4%;一手住宅成交均价为7133元/平方米,环比下跌1.8%,同比上涨16.1%。从区域来看,蓬江、江海的一手住宅成交均价为9578元/平方米,台山为5619元/平方米,开平为6572元/平方米,恩平为4580元/平方米,都创下了新高。

  谈及原因,江门地产智库成员、楼市分析师冯景全一言蔽之:“滨江推地高起拍价引起的蝴蝶效应。”

  A

  供应:批准预售住宅套数远低于前三个月

  7月全市共批准预售住宅3835套,环比下跌41.9%,同比上涨10.8%,其中,蓬江、江海共批准预售住宅1079套,环比下跌62.7%,同比上涨136.6%;新会批准预售住宅285套,环比下跌77.9%,同比下跌71.4%;鹤山批准预售住宅6套,环比下跌99%,同比下跌99.5%;台山批准预售住宅454套,环比上涨48.4%,同比上涨81.6%;开平批准预售住宅1507套,环比上涨26.6%,同比上涨216.6%;恩平批准预售住宅504套,环比上涨76.8%。

  7月全市批准预售住宅远低于6月的6599套、5月的4808套、4月的7121套,但高于3月的3090套。

  特别值得一提的是,鹤山批准预售住宅仅为6套,创下新低;而开平批准预售住宅1507套,为近两年新高;蓬江、江海及新会均环比大跌6成以上。

  为何会出现局部地区以及整体大跌的现象?冯景全分析认为,一方面,由于过去几年江门楼市低迷、调整,造成土地供应不足;另一方面,7月初滨江推地,楼面起拍价高达5200元/平方米,直逼美的公园天下去年的成交楼面价,让房企充分看好后市,降低入市速度,一定程度上惜售;还有,市场纷纷预期8月初“豪宅线”会上调,高价盘如果在调整“豪宅线”后入市,无疑会获得更好的去化率。因此,7月供应减少,价格坚挺甚至上涨,但去化率较高。

  B

  成交:大多区域一手住宅成交套数环比下跌

  蓬江、江海及新会、鹤山新增供应量大幅下降,在一定程度上使得7月全市一手住宅成交5701套,环比下跌9%。

  2016年,江门月均成交一手住宅5051套,调控之下的江门楼市在今年7月成交量仍维持在去年的月均水平之上。

  数据显示,仅部分区域环比上涨,其中,开平成交1381套,环比上涨25.8%;恩平成交511套,环比上涨60.2%,为近两年来最高。其余环比均为下跌,其中,鹤山成交590套,环比下跌29.4%;蓬江、江海成交1658套,环比下跌12.1%;新会成交520套,环比下跌44.4%;台山成交1041套,环比下跌12.5%。

  C

  房价:蓬江、江海涨至9578元/平方米

  房价方面,7月全市一手住宅的成交均价达到7133元/平方米,环比下跌1.8%,同比上涨16.1%。

  从区域来看,蓬江、江海成交均价为9578元/平方米,环比上涨5.5%,同比上涨41.7%;新会成交均价为7586元/平方米,环比下跌12.1%,同比上涨9.7%;鹤山成交均价为6056元/平方米,环比下跌13.2%,同比上涨6.9%;台山成交均价为5619元/平方米,环比上涨2%,同比上涨12.5%;开平成交均价为6572元/平方米,环比上涨10.2%,同比上涨30.6%;恩平成交均价为4580元/平方米,环比上涨6.3%,同比上涨25.4%。

  记者留意到,蓬江、江海,以及台山、开平、恩平的一手住宅成交均价均创下新高,特别值得注意的是,蓬江、江海在两年前的成交均价为6600元/平方米。

  蓬江、江海之所以攀高,主要有四个原因:楼价稳步上涨;滨江新城“高价盘”的网签占比较高;多个楼盘带装修入市、成交;楼价出现结构性上涨;地价高企、“豪宅线”即将上调影响市民心理预期。

  新会均价之所以下跌,主要原因在于:六七月城区缺货,成交大多集中在乡镇,拉低了均价;鹤山均价之所以下跌,主要原因在于:前几个月由于外来客涌入,抬高了价格,4月以来,由于限购,外来客大幅减少,均价开始回落。

  D

  库存:全市28093套一手住宅待售

  截至7月底,全市待售一手住宅28093套,环比下跌6%,同比下跌31.8%。

  值得注意的是,目前的库存量和2015年7月的46909套相比,已大幅减少,与2015年库存量高点时的52075套相比,已减少23982套。按照2016年60535套的成交量算,目前的库存消化周期不到6个月,处于供求偏紧状态。

  各区域一手住宅库存量方面,全部环比下跌,具体为:蓬江、江海为5300套,和今年4月的数据非常接近,环比下跌8.6%;新会为4190套,和今年5月的数据非常接近,环比下跌5.3%;鹤山为3463套,环比下跌14.4%;台山为2975套,环比下跌16.5%;恩平为3554套,环比下跌0.2%;开平为8611套,环比下跌6.2%。其中,台山今年1月待售一手住宅6486套,时隔半年,减至2975套。台山之所以去库存表现突出,或与较热的楼市环境和不久前当地火热的土地拍卖氛围有关。

  E

  二手住宅:成交量仅恩平环比上涨

  7月,全市二手住宅成交2615套,环比下跌25.3%,同比上涨50.9%。

  各区域二手住宅方面,恩平成交156套,创下近两年新高,环比上涨31.1%,其余环比均下跌:蓬江、江海成交1052套,环比下跌27.2%;新会成交223套,环比下跌60.9%;鹤山成交362套,环比下跌10.8%;台山成交371套,环比下跌19.9%;开平成交451套,环比下跌8.9%。

  为何会出现二手住宅大多环比下跌的现象?冯景全分析认为:由于7月滨江地块高起拍价和“豪宅线”上调预期,造成市场看涨心态强烈,部分二手住宅卖家惜售心理强烈,持房看涨,数据可能反映的事实是:二手市场房源减少,议价空间小,成交量下降。

编辑: 梁文悦
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