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江门土地拍卖再现“面粉贵过面包”抢地大戏

2017-08-10 17:13 来源:江门日报 周春锋

  江门楼市如果大幅上涨,何以支撑?很多街坊有此一问。

  近期,江门的土地拍卖市场一如当下的天气火热,特别值得一提的是滨江新城新地块,8月4日,历时3.5小时角逐,碧桂园以“10.13亿元+2.92万平方米配建面积”将其竞得,实际可售楼面地价达到9000多元/平方米,再一次上演了“面粉贵过面包”的抢地大戏,不少置业顾问据此广发朋友圈:江门楼市即将进入2万元时代!

  越是疯狂越需要理性——江门楼价预期看涨,市民购房压力大增,日渐单薄的钱袋子能否支撑不断上涨的房价?记者走访多位业内人士,从房价收入比、影响房价的多个要素逐一剖析,希望能帮您“拨开迷雾见云天”。

  A

  现状:市民的购房压力越来越大

  要想了解江门未来的房价,应先了解现状,数据显示,今年上半年,江门市一手住宅成交均价为6803元/平方米,同比上涨20.3%。

  “你觉得当下江门房价如何?”本报于8月7日通过微信公众号发布了问卷调查,受访人数共525人,近九成表示“太高了,无法接受”。

  网友们一致喊“贵”,尚在情理当中,毕竟,谁都希望物美而价廉。那么,业内人士又是如何解读的呢?

  “一般来说,一个城市一年内涨幅为10%即为合理范围,涨幅为3%—4%属常态式上涨。”裕隆基地产营销总监罗清朋表示。

  广东中原地产营销副总监莫志华则表示,就业、医疗、养老、文化等公共设施、公共服务也在刺激房价上涨,被称为“资源成本”,在一线大城市,其在房价中的占比非常大,也往往大大超过建筑成本;在二三线城市中,“资源成本”价值相对较低;而在三四线城市,“资源成本”占比极少。

  “不同城市的房价差异大,我们购房时,内心都会做预估,如果房价和内心预估值吻合,那就是当下“涨幅合理的房价”,莫志华进而表示,在一二线城市,一个家庭用两个月工资能买1平方米房子比较合理,在三四线城市,一个家庭用1个月工资能买1平方米房子比较合理。

  事实上,国际上判断房价高低的一个简单指标是房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。

  《2016年江门市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年江门居民的年人均可支配收入为24427元,即便按10%的增幅(近几年的增幅不到10%)算,2017年江门居民的年人均可支配收入也才约26870元,而一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算)的年均可支配收入也才约53740元,而2017年6月,江门一手住宅的成交均价为7265元/平方米,一个普通家庭要想在江门购买一套100平方米的房子,至少需要13年,而要攒够三成首付,则至少需要4年。

  多名受访的业内人士指出,全国平均的房价收入比为6—8,一线城市和部分二线城市的房价收入比在20左右,江门的房价收入比在10左右,在珠三角城市中,仅高于肇庆市。

  美置地产总经理汤建军同时强调,一年前,江门的房价还是比较合理的,市民的购房压力相对不大;近一年来,江门的房价上涨较快,令市民的购房压力变大了。

  除了纵向对比,我们不妨做下横向对比,看看一江之隔的中山如何?据业内人士冯先生介绍,中山自2015年公布深中通道后房价开始快速上涨,至今房价已比2015年约翻倍,今年以来,中山楼市起伏较大,3月份限购前“日光盘”频现,限购后成交量暴跌,房价也开始小幅调整。

  “江门楼市和中山楼市的关联度还是比较高的。”冯先生指出,一方面,相对其他周边城市,江门经济总量与中山更接近;另一方面,江门和中山受到深中通道影响较大,从深圳引进的项目来看,江门引进的数量和资金量仅次于中山,所以,中山大致可以视为江门未来楼市高度的风向标。

  B

  调查:近九成受访者认为“江门不能支撑高房价”

  在财经圈子里有一句格言,就是“你可以预测价格,也可以预测时间,但是你不可能同时预测时间和价格”。

  对于部分置业顾问所说的“江门楼市进入2万元时代”的预测时间为“即将”,业内人士认为有夸大之嫌。

  “对于碧桂园来说,片区唯一在售的滨江壹号已近尾声,此地块对于碧桂园来说至关重要,能否获得该地块决定了碧桂园能否继续深耕滨江区这一价值高地,也决定了能否再次握住江门楼市的制高点。”美智地产总经理汤建军同时指出,在政府限价的背景下,该项目如何达到预期价位是关键,“碧桂园获取地块的成本是相对较高的,而且地块所属的教育资源也会直接影响地块的价值,另外在政府调控限价的管控下,如何达到预期的价位,而市场是否一如既往地买账,我们拭目以待!”

  另一不愿透露姓名的业内人士指出,有的房企在江门项目较多,之所以高价拍地,并不一定指望在这个项目上大赚,而是为了提高大家的心理预期,使多个项目受益。

  不过,需要注意的是,即便是房企带有“舍一子而求全”的战略考量,但每平方米9000多元的楼面地价也使得该项目售价不至于过低,同时,由于碧桂园的推货速度往往较快,可能会快速带动滨江新城的房价上涨,如果这作为局面现象,倒也好说,问题的关键是,从理论上讲,在楼市风向标滨江新城售价的影响下,在江海,乃至鹤山、台山、恩平等地的地价都大幅上涨的情况下,江门楼市可能会呈现一定幅度的全面上涨。

  问题是,如果江门房价涨幅较大,何以支撑?

  在微信问卷调查中,近九成受访者选择了“江门不能支撑高房价”,主要理由依次是:城市经济发展有限;实际需求没那么大,很多人拥有二三套房;外来人口减少。

  C

  观点:影响城市的房价主要有四大因素

  业内人士指出,影响一个城市的房价主要有四大因素,第一个因素是经济因素,一般来讲,经济发展稳步上升会导致住房需求增加,引起房价上涨,反之则会下跌;第二个是人口因素,包括人口数量、人口结构等;第三个因素是则是政策因素,如去库存、限购等;第四个因素是供求关系。

  除去政策因素,业内人士逐一从经济因素、人口因素、供求关系予以分析。

  首先看经济因素,莫志华告诉记者,江门上半年8%的GDP增速,在全省排名第七,可谓创下近年江门GDP增速在全省排名中的最佳位置。“三驾马车”(投资、消费、出口),江门上半年增速也悉数高于全省平均水平,其中出口增速更是高于全省逾7个百分点。这些都是江门经济近年增速较大的利好数据,会吸引更多外来房企前来江门投资。

  罗清朋则认为,房价上涨需立足于该城市的经济增长速度,单纯房价上涨,经济不增长,则使房价失去支撑点。具体到江门,粤港澳大湾区规划提出,江门大道年内全面通车、珠西枢纽落成、深茂铁路建设等规划建设推动下,经济发展被市场看好,但罗清朋同时指出,江门房价上涨速度应不大于其经济增长速度(通常以GDP增长作为参考)。

  其次看人口因素,人口因素与房地产价格的关系密切,理论上讲,当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格就会上涨。

  根据市统计局最新的数据显示,江门2012年至2015年,户籍人口数量分别为391.8万人、393万人、393.39万人、391.41万人,增幅不大;2012年至2015年的暂住人口的数量分别为37.33万人、42.77万人、59.09万人、36.39万人。由此不难看出,2015年相对2014年,暂住人口大幅减少。

  同时需要注意的还有人口结构,记者从市老龄办获悉,截至去年,江门有60周岁以上户籍老人70.89万人,老龄化程度达18%,被称为“省内最老”城市。

  另需注意的是,在广州、深圳等城市,第三产业发达,人口结构更多以白领阶层为主,人口呈现橄榄型分布,结构更合理,中产阶层收入偏高,是城市消费的主力军,刚性的需求与高收入能支撑起比江门高得多的房价。而江门白领中产稀缺,形成了典型的哑铃型人口结构。

  如果说,高房价吸引的是“有钱人”,那么,这一群体究竟有大?全面的数据难以统计,但可以透过个税申报管中窥豹——在2017年国家规定的申报期内,江门各级地方税务机关共受理27493人的年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报,比去年同期增加9795人,增幅达55.3%。

  业内人士冯先生则指出,目前,江门的人口和收入并没大幅增加,但不少在广州、深圳、佛山、珠海就业而因买不起当地房子的市民选择了回乡置业。

  “对于江门来说,从近几年城市人口流入总量的增速较慢可以看出,江门的内生需求其实是不足的。”汤建军认为。

  再看供求关系。不少市民表示,江门很多人其实拥有二三套住房,实际需求可能未必有想象的大。

  “在我们楼盘,二次置业的比例高过首次置业的比例”,恒大御景半岛的相关负责人表示。

  记者通过微信公众号发布的问卷调查显示,受访的市民中,24%的受访者表示“自己没有住房”;53%的受访者表示“自己拥有一套住房”;20%的受访者表示“自己拥有二套住房”;2%的受访者表示“自己拥有三套住房”;1%的受访者表示“自己拥有三套以上住房”。

  由上述采访不难看出,部分市民有两三套房,可能对需求总量有所影响,但业内人士冯先生指出,其中部分人改善性置业的欲望还是比较强烈的,所以实际影响未必有想象中的大。

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  建议:市民应根据自己实际需求置业

  对于高房价,受访者大多说“不”,主要理由是,从社会层面看,高房价使贫富悬殊快速拉大,容易引发社会问题;从城市角度而言,不利于吸纳人才,也不利于楼市健康发展,也不利于商业发展;从市民角度而言,很多人的生活成本大增、消费欲望被抑制,幸福指数下降,甚至是部分人的居住权被剥夺,实际上,房价过高也可能会使置业者望而却步。

  “如果未来房价大涨,你还会买吗?”在这一问卷调查中,约63%的受访者选择了“不会,过高的房价难以持续”,占比最大;仅有8%的受访者表示,“会的,因为房价会持续上涨”,占比最小。

  那么,如果未来房价大涨,市民如何置业?

  冯先生告诉记者,参考发达城市的经验,房价从来都是走在城市发展的前面的,作为市民应顺势而为、量力而行,如果确实有置业需求可根据自己实际置业,买不起大的可以买小的,买不起新的可以买旧的,不要脱离实际追求大新房一步到位。

  “我们需要看清趋势,在人口稳定的江门,本土需求量已被充分挖掘,同时经济向好的基本面没有发生改变,因此楼市将持续稳定增长。江门人大多拥有住房,相对抗风险能力较强,并不需要恐慌性购房,但若有自住需求者,应尽早购房。”罗清朋建议。

编辑: 梁文悦
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