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江门:限购新政“满月” 楼市成交降温

2017-05-25 12:05 来源:江门日报 周春锋

限购政策实施一段时间以来,部分市民的心态发生了变化,但市场热度降温有限。

  房子是用来住的,不是用来炒的。在2017年楼市调控的“主基调”下,江门继珠三角多个城市之后,于4月22日出台楼市“限购令”。

  5月22日,江门4·22楼市限购新政执行刚好“满月”,情况如何?记者走访多个楼盘及多名业内人士发现,部分市民的心态正在发生变化,整个楼市的热度有所降温。

  A 故事:限购前“抢房”,限购后“等一等”

  “这一段时间买房,简直就像是坐过山车一样。”回顾自己过去一个月在买房路上的“折腾”,赖女士半开玩笑地说。

  被今年以来的购房潮裹挟,赖女士急着入手第二套房。4月21日下午,当他们赶到碧桂园滨江壹号时,已经无号可拿,扫兴而归。第二天,她接到了越秀天悦星院销售人员的电话,马上过去看楼。没想到,余货不多,其中一间,位于14楼。

  “14楼,好像有些不太好。”内心纠结的她先后征得了先生和家婆的同意后,决定买房。为谨慎起见,当晚8点多,她先生去了趟项目现场,半小时后失望而归:“那间房靠近马路,可能会太吵。”

  约一个小时后,“限购令”通过权威媒体正式出街,赖女士长舒了一口气,“反正抢也没用了,不抢了,不过房子还是要买的。”

  此后的一段时间,她依然奔忙在买房路上。不过,由于首付6成等原因,使她购买越秀天悦星院等高档楼盘的美梦破灭,只能转向其他楼盘。

  “前一段时间,这个楼盘的开盘均价是9500元/平方米,现在的开盘均价大概是9000元/平方米,我暂时也不急了。”她告诉记者,这个楼盘的调价,让她看到了楼价下降的可能。另外,她还可以认真考虑户型、楼盘品质和自己的经济承受能力等,所以决心等一等。

  赖女士购房的经历,折射出部分街坊在楼市“限购”前后的心态——由“激情”逐渐回归理性。

  B 走访:楼市“激情”略有消退

  限购前几日,江门日报记者走访发现,大部分在售楼盘都聚集了不少人,尤其是碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等楼盘,几乎都成为“日光盘”。江门楼市上演的现实版“速度与激情”,令很多房地产界的“老江湖”都感叹不已。

  “限购令”“祭出”,楼市是否会退烧?4月23日是限购后首日,上午10点多,记者来到碧桂园滨江壹号、美的公园天下发现,那里都有四五组访客。据销售人员介绍,这和平时的情况大致相当。再之后的一个星期,恰逢“五一”假期,记者走访发现,很多楼盘尽管人气不错,但却有着“甜蜜的烦恼”——无货可售。此后,楼市偶尔像挤牙膏一般推出一些新货,销售情况总体不错,尤其是售价相对较低的楼盘受到热捧,仍呈现出限购前“一房难求”的局面,部分楼盘还引来了声称可以帮人“抢房”的“黄牛党”“搞搞阵”,但滨江新城板块的万元盘,则有些“受伤”,受制于6成首付等原因,没了往日“日光”的惬意。

  C 数据:5月成交量环比或下降

  数据是枯燥的,却是最有说服力的。5月9日,市住建局公布的4月楼市数据显示:蓬江、江海一手住宅的成交均价为8726元/平方米,环比上涨9.1%,同比上涨34.5%;蓬江、江海一手住宅成交2916套,环比上涨56.4%,同比上涨47.9%。

  美智地产总经理汤建军、裕隆基地产总经理杨东卉均认为,限购政策是4月底推出的,对4月份的数据影响不大,但和4月份的数据有关联。它促使开发商加快了推货速度,引发了市民购买热潮,导致4月份的数据同比、环比都有较大增长。

  据据市住建局官网公布的网签数据,蓬江、江海两区5月1—24日上午11点,一手住宅成交总套数为1210套,成交面积14.3万平方米,而4月份整个月的一手住宅成交套数为2916套,成交面积为34.63万平方米。也就是说,5月还剩几天,但成交量不到4月的一半。

  汤建军认为,5月份呈现这样的数据,在意料之中。一方面,由于开发商在限购前“抢开”,购房者追涨,消化了部分需求;另一方面,5月份的供应量减少,使得销量回落,难以追上4月份的销量,但价格暂时不会回落。

  中原地产江门副总监莫志华则分析认为,4月份的楼市有其特殊性,当月江门城区共有13个楼盘2151套洋房推货,开盘的楼盘数量达到全年顶峰,多个项目开盘当天去化情况极佳,整体开盘去化率达89%。5月份要想追平4月份的数字是不可能的,也没有这种必要。

  “数据可以反映市场热度有所下降,但也不尽全面。”莫志华说,一方面,大部分楼盘现阶段都较为缺货,高层洋房的建设工期不是一时半会就可以达到销售条件的。再加上受限购影响,使不少买家“暂时”失去购房资格,如一部分买家半年纳税时间还没有达到,部分买家按揭首付增加等原因,导致购房网签时间延迟,但另一方面,部分买家也意识到:市区供地不多,关键地块高价成交,使得日后购房成本增大。住宅供应量不足,也引起买家紧张,所以还是会考虑购房。

  D 变化:之前“抢房”的风头有所减弱

  “江门日报”官微于5月22日发布了相关问卷调查,在“你觉得江门限购政策效果如何?”这一问题中,14%的受访者认为“效果显著”,36%的受访者认为“效果不明显”,34%的受访者认为“没效果”,16%的受访者认为“有待观察”。

  江门楼市究竟有没因为限购而发生改变?业内人士纷纷发表了看法。

  奥园集团江门营销总监陈志炎认为,限购带来的主要变化在于开发商拿预售证的难度加大,市场供应减少,仅有个别楼盘推货。与此同时,由于限购政策“限外”、二套房首付比例提高等原因,挡住了部分意向购房者,所以,整个市场的热度相对限购前有所下降,但刚需型、改善型意向购房者的热情不减,这可以从新开楼盘的热销得以体现。

  据汤建军观察,春节到限购政策出台前,尤其是在三四月份,随着去库存速度加快,房源紧张,加上对房价上涨的预期,很多人抢着买房。目前,这种心态有所变化。有些人认为,房价大幅上升的势头得到了控制,在政府限价的情况下,未来的房价会相对平衡,所以之前“抢房”的风头有所减弱。

  在微信调查中,“你或亲戚朋友打算近期出手购房吗?”42%的受访者表示“观望一下”,38%的受访者表示“不会”,20%的受访者表示“会”。

  在汤建军看来,限购政策对江门楼市的影响有限,具体来说,在市中心区域,可能会对8%至10%的购房者产生影响,包括购买条件限制以及无法贷款两个因素。不过,限购对外海片区楼盘的影响较大,该区域中山古镇等外来客户较多。

  裕隆基地产总经理杨东卉则观察到,在政策出台前一周,蓬江、江海两区一手住宅网签达到了1145套,而政策出台后,网签套数开始下降,从5月份开始,每周都没有超过400套,并且,江门楼市发生了区域风水轮流转的变化:原本价量齐高的滨江新城板块成交量下跌。价量比较低的江海区域连续走高,这说明市场的刚性需求还是比较高,消费者看好楼市的未来市场。

  E 预测:第三季度成交量或回落

  江门楼市后市走向如何?

  在“你觉得年内江门房价走势如何?”这一问题中,34%的受访者表示“小幅上涨”,占比最高。

  “短期内成交量可能降温,但长期看,成交量将持续稳中向上的趋势!”莫志华认为,在中央指导调控的大环境下,江门楼市受供应量、意向购房者自身因素等影响,市场成交热度稍有下降。之后一段时间,不少楼盘经过一季度的建设已经准备就绪,包括名门壹号、天鹅湾、恒大御景半岛、朗晴新天地等盘,相信江门楼市接下来的供应量会出现较大增长。

  在汤建军看来,由于货量供应不足、天气炎热、农历六七月份不买房等季节性购房习惯,以及暑期出游等因素,预计第三季度的成交量可能会回落,但由于货量不多、购买力依然存在等原因,价格将保持稳定。经过了第三季度的暂时低迷,到了第四季度,估计有些楼盘会开展打折、送礼等促销活动,街坊此时购房享受的着数可能会多些,但市场不会冷下来,因为,购房需求没有冷下来。

  “估计从第三季度开始,楼市成交量会陆续下跌,价格趋于平稳,江海区价格略有上涨,这种情况会持续到明年的5月份才会陆续好转。”杨东卉认为。

  “我再看看吧,也许年内出手。”为买房折腾了一个多月的赖女士淡定地说。

  一周楼市情况

  5月15—21日,蓬江、江海网签量仍处于中低位

  近日,美智地产根据市住建局数据,整理了5月15日—21日蓬江区、江海区的楼市情况。数据显示:

  在新增供应方面,这一周住宅新增供应,2盘共推出300套,合计2.76万平方米,其中全新项目名门壹号首推9、10幢,约194套。

  在整体网签方面,蓬江、江海合计签约354套,环比下降8.5%,连续3周网签量均处于300多套的中低位,而网签均价本周约为每平方米8794元,与上周的高位基本持平,仅小幅下跌0.9%。

  在区域网签方面,北新片区128套排名第一,滨棠片区约87套,排名第二,而片区网签价格方面,滨棠片区约为11084元/平方米,与上周相比有小幅回落,但仍处于高位。

  本周重点监测项目中,碧桂园滨江壹号网签36套,均为11幢;名门壹号网签12套,均为9、10幢;保利大都会网签10套,均为12幢。另外越秀天悦星院网签6套,其余重点监测项目网签量均在5套以下。

  营销动态方面,本周有3盘推新,其中健威广场作为全新项目,于5月17日—19日实行内部认购,据现场了解,销售情况较好,带装修兼家私均价为13500元/平方米;江海区的全新项目——名门壹号,于5月18日晚开盘,毛坯均价为7300元/平方米,较之前的吹风价稍高;碧桂园越秀西江悦府加推9幢,备案价为9045元/平方米,主推89平方米至90平方米实用三房,销售情况较好。

  美智地产总经理汤建军小结5月15日~5月21日蓬江区、江海区的楼市情况认为:市场供应小幅增加,但网签量仍处于中低位,本周网签仅354套,价格依然高位企稳,本周网签均价为8794元/平方米,整体网签情况与上周持平。据项目现场和网签情况了解,在售楼盘销售情况开始出现分化,部分高价盘加推消化仅6成,而蓄客周期较长的项目仍能达到8~9成的佳绩。

  为什么会出现这一情况?汤建军分析认为,由于“限购”实施了一个多月,街坊们的心态没有之前那么急,但整个市场的购买热情依然还在。

  裕隆基地产总经理杨东卉分析了三方面原因:首先是受政策影响,银行信贷力度收紧,二套房首付提高,导致很多客户想买却无法承担,尤其是超过普通住宅价格上限(9219元/平方米)的,首付要6成,使一些高价楼盘流失了很多意向客户;其次,随着限购政策的出台,门槛提高,外地客被挡;再次,项目自身的营销策略,户型产品等因素也影响销售的好坏。

编辑: 潘伟珊
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